美的置业失速 2千亿负债下拼力加码高周转

Original Title:美的置业者失速,奋力将营业额提高到2000亿负债以下

Wen |长江财经新闻金宏

美的置业者,一路前行,在最关键的时刻,当他们达到1000亿美元,这让以马蹄铁病为荣的董事长郝恒乐感到担忧。

10月28日,贵州省贵阳市关山湖区美的房地产广场,正在建设的地下停车场坍塌,造成8人死亡,2人住院

事实上,在安全事故发生之前,美的地产刚刚因其高调的反腐行动而备受关注。 然而,与反腐事件的“主动攻击”相比,事故的发生让美的购房者处于被动地位。

美的房地产是何香健创立的美的集团除空以外的另一个业务领域 短短四年后,其销售额从100亿元上升到1000亿元。2015年至2018年,合同销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元,复合年增长率超过95% 进入2019年,美国土地房地产的目标是销售额超过1000亿元。

然而,在房地产市场监管力度加大的情况下,美的置业者占据了大量土地,背负着高额债务和杠杆。

针对此次事故以及公司的财务和经营状况,《长江商报》向美的房地产发出了一封采访信,截至发稿时尚未收到回复。

4年销售额突破10亿美元

2018年底,美的房地产成功登陆香港交易所主板,进入2019年,销售目标超过1000亿元。 在短短几年内,它的规模将从100亿扩大到1000亿。

根据美的房地产官方网站,“美的房地产”是中国房地产上市公司30强之一。自15年前成立以来,它已在全国54个城市开发了249个项目。目前,集团土地储备超过5200万平方米。

然而,在美的房地产不断强调要达到“1000亿”目标的情况下,其业绩增长率近年来呈现出相对明显的下降趋势

财务报告数据显示,2016年至2019年上半年,公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元,同比增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%。净利润分别达到10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元,净利润增长率分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%,今年同比下降48%。 可以看出,其净利润增长率呈现明显下降趋势。 根据

克里研究中心的数据,美的房地产今年第三季度销售额为240.4亿元,比第二季度下降17.2%。截至前三个季度,美的房屋销售达到708亿元,目标完成率为70.8%。第四季度,实现1000亿元的销售额需要292亿元。

为了达到1000亿美元的目标,美的地产在收购土地方面是“激进的”。 今年上半年,它包括各类土地的公开招标、与其他企业的合作、旧城改造、旧工厂改造、工业投资等。 据嘉里研究中心数据显示,2019年1月至9月,美的房地产增加了价值1142.5亿元的土地,许多项目都涉及以高溢价收购土地。

例如,2018年8月,美的地产以74%的溢价刷新了达利的单价。2019年4月,美的地产以7.65亿元的溢价获得衡阳土地王。今年5月,武汉市以28亿元的价格征用了这块土地,地价为80%

流动负债占总负债的70%以上。

高溢价的土地收购和规模扩张使公司负债不断增加。美的房地产招股说明书显示,2015年至2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%和118.9%。

上市并没有解决美的置业的根本问题。据上市公司2019年年中报告披露,美的上半年债务总额达到1861.66亿元,较2018年底的1537.35亿元增长21.10%。 上半年资产负债率为87.1% 2019年上半年,美的房地产净负债率达到95.6%,流动负债和非流动负债的比率也达到152%

经营现金流也非常紧张,从2016年到2019年将分别为-55.53亿元,-73.57亿元,-166.15亿元和-82.66亿元 美的房地产在招股说明书中也坦率地承认,“经营活动产生的负净现金流将削弱其资本支出能力,并对其经营活动产生不利影响。” "

此外,美的自有住房流动负债仍超过1400亿元,占总负债的70%以上。 剔除部分售出项目延迟交付造成的700多亿元合同负债,米德兰地产的流动负债和非流动负债比例也超过150%,米德兰地产短期内面临偿还债务的巨大压力。

因此,美的房地产急需持续发行债券。 今年上半年,美的房地产发行了3笔37亿元的公司债券。 即便如此,它也无法阻止美的实现1000亿销售额的决心。

公告显示,截至2019年9月30日,美的购房合同销售额为708亿元,同比增长约21.65%,达到全年销售目标的70.8%。然而,与1000亿元相比,仍有336.1亿元的差距。

此前,美的房地产副总裁徐传福在中期业绩会议上表示,全年目标没有改变。下半年,全公司将采取各种措施,加大供应、销售、去工业化等各个方面的力度,确保1000亿目标的实现。

2018年后,主要银行和信托机构的融资渠道不断收紧。大量中小住宅企业面临“融资难”和“融资贵”的困境,这无疑加深了美的购房财务困境。

在如此高的债务、负债率和行业严冬下,美的积极扩张战略可能有很大的隐患。

上述业内人士认为,对于美的购房者来说,项目布局在过去两年里比较多,他们也抓住了三、四线城市不断上升的房地产市场带来的机遇,因此有了更好的增长。当前是股市反弹的窗口期,美的购房者有更好的机会,这在很大程度上也将刺激这类企业的进一步发展。 当然,大规模的类似债务数据一方面也与其企业的大规模有关,另一方面也要求其积极控制风险。 “业主在高营业额下继续保护权利”何香建曾经说过:“慢两步总比走错一步好。” “只是,在不断轻率前进的背后,显然是美的房地产对周转速度的终极追求。正常施工周期不断压缩,难以考虑施工质量和安全的基本要求。

据了解,美的“高营业额”可以概括为“456”战略。得到土地后,它将开放4个月,恢复正常5个月,恢复营业额6个月。 从购买土地到归还资本,只需半年时间就能扭转局面

在高营业额的策略下,很难坚持质量。 去年以来,美的房地产先后被贵州、湖南、河北省住房和建设厅命名,对建设项目的安全性和质量存在隐患。 此外,业主权利保护事件仍在继续

2018年10月,在宁波美的蝴蝶屋移交给公众不到两年后,大面积高层外墙脱落,导致业主维权。 2019年3月,岳阳米甸吴彤庄园交付因其粗制滥造、明显简化配置而多次受到业主的辩护。 2019年7月,重庆美的金科县一期15栋和18栋洋房车库整体倒塌

此外,他还多次因腐败被监管机构点名。 10月9日下午,美的地产发布反腐败公告,解雇了一家地区公司前副总经理、前项目营销经理欧阳mou,并将他们移交司法机关。包括房地产顾问高某在内的五人被解雇并列入黑名单。一家前地区公司的一家城市公司总经理胡某被解雇,罚款17万元。

值得注意的是,这不是美的地产第一次“攻击”腐败。 近年来,美的房地产先后开除了几名触及公司管理红线甚至违法的员工,无论有无经济处罚。

数据显示,仅2018年,美的房地产风险控制中心就核实了9起违法违纪案件,其中5起符合立案标准,4起属于其他严重违法行为。共查处违法违纪行为19人,追回违法所得近500万元。

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